Фото: Travis Saylor / Pexels
Бывает крайне сложно отыскать истинного владельца земельного участка. Несмотря на то, что системы регистрации собственности существуют практически во всех странах, качество и доступность информации не везде одинаковы.
По оценкам экспертов Всемирного банка, лишь 30% жителей планеты обладают юридически зафиксированным правом владения земельной собственностью, причем официальные представители Банка подчеркивают, что эта цифра очень приблизительна.
Более того, часто сами записи либо не полны, либо не слишком достоверны.
«Менее половины стран мира (и только 13% в Африке) зарегистрировали или установили границы частной земельной собственности в черте своей столицы, не говоря уже о территории за ее пределами, тогда как учет земель общего пользования часто вообще не ведется», – резюмировал эксперт по земельным ресурсам Всемирного банка Клаус Дайнингер в своем посте в блоге в 2018 году. Отсутствие контроля над внесением данных означает, что несколько владельцев могут быть указаны как собственники одного и того же участка, сказал другой представитель Всемирного банка.
Тем не менее, во многих развитых странах, включая Соединенные Штаты, Великобританию и Гонконг, ценную информацию можно получить из государственных реестров земельной собственности. Записи часто хранятся на местном уровне, недоступны в центральном национальном реестре и могут отсутствовать в сети. По данным Дайнингера, менее трети стран ведут учет в цифровом формате.
Ситуация усложняется еще и тем, что правила конфиденциальности часто не позволяют разглашать имена собственников. Это случается как в развивающихся, так и в развитых странах.
GIJN поможет вам получить максимально возможный доступ к информации о земельной собственности. Ниже приведены ссылки на международные, региональные и национальные источники, а также их описание.
Как использовать информацию
Недвижимость является привлекательным и широко используемым средством отмывания денег и коррупции, и раскрытие информации о ее принадлежности играет важную роль в расследовательских материалах. Записи в реестрах недвижимости используются для:
- Выявления скрытого богатства политиков
- Разоблачения схем отмывания денег
- Установления виновных в экологических преступлениях
- Доказательства эксплуатации коренного населения
- Отслеживания случаев корпоративной коррупции
- Установления ответственных за возведение небезопасных или незаконных строений
- Освещения проявлений дискриминации
GIJN собрал коллекцию из нескольких десятков расследований на основе записей в земельных реестрах. Вот эти замечательные примеры.
Дефицит надежных данных о собственности на землю сам по себе является фактом, требующим более пристального внимания. Вот ресурсы, помогающие осветить такое положение дел на национальном уровне.
Что искать
Поиск записей в земельных реестрах требует понимания заложенной в их основу национальной правовой системы:
- Какие существуют нормы законодательства о правах владения недвижимым имуществом, и что именно должно быть внесено в реестр?
- Где хранится информация о границах недвижимого имущества?
- Какова процедура оформления продажи недвижимого имущества?
- Какова процедура оценки и налогообложения недвижимого имущества?
Такие базовые знания являются ключом к поиску информации о недвижимости. Потенциальными источниками могут быть местные чиновники, брокеры по недвижимости и юристы. Также см. другие ресурсы, перечисленные ниже.
Знание местных условий крайне важно, поскольку в мире существует множество законов о владении и управлении недвижимостью. Так, эксперту с опытом работы в США и Европе настоятельно рекомендуется найти местного эксперта, который помог бы разобраться в записях и реестрах в других регионах.
Во многих странах «права собственности» на землю представляют собой официальные записи о праве собственности, которые хранятся в земельных «реестрах». Границы и местонахождение земельных участков описаны в «кадастровых» записях. Эти системы записей могут быть объединены или разделены. Данные о стоимости земли, налогах и землепользовании и информация о постройках часто находятся в разных местах.
Существуют значительные различия в том, как ведутся записи о праве собственности на землю.
В некоторых странах широкое распространение получила долгосрочная аренда. Так, например, в Нигерии или Беларуси свидетельства о заселении дают право занимать земельные участки в течение определенного периода времени. Во Вьетнаме нет частной собственности, но вместо этого есть «свидетельства о праве землепользования». В Японии земля и постройки на ней рассматриваются как отдельные понятия.
В Бразилии в централизованном национальном реестре земель и кадастре доступны только данные о правах собственности на сельскохозяйственные угодья, тогда как штаты и муниципалитеты распоряжаются городскими земельными ресурсами.
В Соединенных Штатах право собственности на землю регистрируется и хранится на местном уровне, как правило, в офисе окружного регистратора или в налоговой инспекции.
Кроме того, во многих странах, особенно в Африке к югу от Сахары, только небольшой процент земельных ресурсов официально зарегистрирован или имеет конкретного собственника. Большая часть земли, в основном сельскохозяйственного назначения, находится в совместном владении на основе традиционных договоренностей. Такие территории часто становятся камнем преткновения при попытках установить контроль над ними со стороны корпораций и государственных органов. Чтобы получить представление о площади земельных участков, находящихся в совместном владении в силу местных традиций и обычаев см. карту, составленную неправительственной организацией Landmark.
Таким образом, понимание местных реалий и законодательства является ключевым.
Что можно найти
Несмотря на все различия и сложности, записи в реестрах недвижимости представляют собой богатый источник информации.
Из них потенциально можно узнать:
- Имя собственника
- Адрес и номер земельного участка
- Географическое описание границ земельной собственности
- Описание построек на земельном участке и их характеристики
- Последнюю заплаченную за участок цену
- Историю предыдущих продаж
- Оценку стоимости с целью налогообложения, текущую и за прошлые периоды
- Разрешенные виды использования и ограничения для земельного участка
- Подробности о правах и ограничениях прав собственника
- Находится ли собственность под залогом по решению суда
- Является ли собственность предметом правовых споров
- Документация о строительстве на объекте, такая как разрешения на строительство
- Ипотечные кредиты, обременяющие собственность
- Ограничения прав собственности, закладные, ограничения, связанные с осуществлением публичных прав
Для более полного обзора посетите сайт Cadasta Foundation.
Возможные сложности
Во многих странах законы о конфиденциальности ограничивают доступ к имени землевладельца. Несмотря на явное нарушение принципа прозрачности, некоторые собственники видят в них дополнительную степень защиты от властьимущих.
Такой уровень конфиденциальности существует не только во многих африканских и азиатских, но и в некоторых европейских странах, таких как Германия, Бельгия и Испания. Тогда как Нидерланды и Эстония, напротив, поддерживают высокую степень прозрачности и ведут онлайн-реестры земельных участков.
Даже при наличии информации о праве собственности на землю могут существовать финансовые барьеры и ограничения доступа. Некоторые страны (Ямайка, Великобритания) взимают немалые сборы за предоставление информации. В Демократической Республике Конго запросы должны быть сделаны лично, что само по себе может быть достаточно рискованным шагом.
Кроме того, реестры могут быть уязвимы для коррупционных действий или содержащаяся в них информация может быть искажена, поэтому за ее точность и качество не всегда можно ручаться. Действительное право собственности может быть замаскировано, возможно, под именем родственника или фиктивной компании. Тогда придется потрудиться с тем, чтоб определить реального владельца. Как в игре «верю-не верю».
Лишь в немногих странах агенты по продаже недвижимости обязаны сообщать о подозрительном поведении. Публикация Исследовательской службы Европейского Парламента за февраль 2109 года, «Как отмывают деньги через сделки с недвижимостью», дает неплохое понимание этого явления, в то же время отмечая, что «сообщения о подозрительных сделках с недвижимостью — большая редкость, поэтому данная сфера требует совершенствования».
Где искать
Экспертов смешит сама идея существования единого международного списка, в котором были бы собраны записи национальных земельных реестров.
Его не существует.
Но GIJN нашел несколько отличных отправных точек. Записи о собственности традиционно имеют национальную специфику, поэтому лучше всего вести поиск на местном уровне. Но где? Ниже вы найдете информацию об официальных национальных источниках. Мы разделили эти ресурсы по регионам, поэтому у вас есть возможность перейти сразу к интересующей вас географической области.
Сразу после региональной информации мы перечисляем некоторые полезные «международные источники». Один из них, рейтинг Всемирного банка о благоприятности условий ведения бизнеса, содержит исчерпывающую информацию о национальных реестрах, а также законах и нормативных актах, регулирующих права собственности в 190 странах. Мы подскажем вам, как найти самый сок.
Другие перечисленные международные источники являются менее полными, однако предоставляют информацию о правовых рамках и режимах землепользования в отдельных странах.
Европейские источники
Европейский портал e-Justice: эта база данных Европейской Комиссии на нескольких языках рассказывает, где можно найти информацию о земельной собственности в странах Европы. Для 28-ми стран созданы отдельные страницы, которые описывают национальные земельные реестры, различающиеся по качеству предоставляемой информации, и дают ссылки на них. В 2019 году Комиссия планирует запустить портал взаимосвязей между земельными кадастрами, который предоставит прямой доступ к проверенной информации о земле и недвижимом имуществе в государствах-членах ЕС.
Eurographics: на страницах участников некоммерческой ассоциации, представляющей Европейские национальные картографические, кадастровые и земельные органы, содержится обширная информация (включая EuroGlobalMap с использованием открытых данных из официальных национальных источников).
Европейская Ассоциация регистрации прав собственности на землю и недвижимое имущество: результаты опроса членов правительств о национальных системах, проведенного в 2018 году, приведены в Земельных реестрах и кадастрах Европы, но там отсутствуют онлайн-ссылки. Список контактов опрошенных лиц позволит выйти на конкретный национальный регулирующий орган по земельным вопросам.
Экономическая комиссия ООН для стран Европы: это агентство ООН работает во многих сферах, включая жилищные и земельные вопросы. Некоторые из его докладов всё ещё актуальны, хотя попадается и устаревшая информация.
Один из них датирован 2014 годом, другой – 2005-м, и это, соответственно, Опрос о системах управления земельными ресурсами и Опись систем управления земельными ресурсами в Европе и Северной Америке. В приложении к докладу за 2014 г. обратите внимание на примечательные подробности работы систем учета в 25 странах, принявших участие в исследовании: Армения, Австрия, Беларусь, Бельгия, Болгария, Хорватия, Кипр, Дания, Эстония, Финляндия, Грузия, Германия, Ирландия, Израиль, Италия, Кыргызстан, Латвия, Литва, Мальта, Нидерланды, Румыния, Сербия, Испания, Швеция и Великобритания (Англия и Уэльс).
Public Services on the Map (PDOK) – это бесплатная платформа, дающая доступ к подборкам геоданных, и работающая при поддержке властей Нидерландов.
Постсоветские страны
Для получения информации по России посетите Единый государственный реестр недвижимости, содержащий официальные записи о владении землей и списки недвижимости, а также предоставляющий различные услуги, такие как государственная кадастровая оценка. Заслуживающую доверия кадастровую выписку, включающую имена владельцев недвижимости, можно получить, зарегистрировавшись на сайте Росреестра, но она не доступна для иностранцев. Также см. рейтинг Всемирного банка о благоприятности условий ведения бизнеса и Всемирный индекс открытых данных, представленные в разделе о международных источниках.
Метабаза n-vestigate
Найти информацию о земле и землевладении в таких странах как Армения, Азербайджан, Беларусь, Молдова, Грузия, Россия и Украина можно с помощью Метабазы n-vestigate. Она представляет собой список баз данных, содержащий источники публичной информации и базы данных 36 стран Восточной Европы и ЕС. Сузьте поле поиска, выбрав сектор «Собственность и права на землю», нужную страну и условия доступа (платный/бесплатный, официальный/неофициальный источник). Метабаза доступна на русском и английском, но предлагает помощь по работе с данными на других иностранных языках.
Северная Америка
В Соединенных Штатах данные о землевладении хранятся в более чем 3100 юрисдикциях в открытом публичном доступе.
Записи о документах, подтверждающих и удостоверяющих право собственности, в основном хранятся на уровне округов и муниципалитетов у регистраторов. Налоговая инспекция ведет учет объектов недвижимости, подлежащих налогообложению. Многие записи доступны онлайн (в 1400 юрисдикциях по одной из оценок), хотя возможности поиска по ним различаются. Возможно, вам придется зарегистрироваться. Обычно осуществляется поиск по имени, адресу или номеру земельного участка. Иногда предоставляются карты. В некоторых случаях поиск по имени собственника не разрешен.
Вот несколько коммерческих сайтов, которые могут дать информацию о том, где хранятся официальные записи о собственности на недвижимое имущество: NetrOnline, OnlineSearches, Trulia, Search и SearchSystems.net (все они – коммерческие провайдеры, продающие поисковые услуги).
Использование коммерческих сервисов для изучения земельных документов может быть хорошей инвестицией для расследователя, особенно не имеющего четкого представления о местных особенностях. LexisNexis предоставляет доступ к 5,6 миллиардам записей о собственности, включая документы об активах, ипотеке и налогах. (Для своих членов сеть GIJN предоставляет особые условия доступа к расследовательскому инструментарию LexisNesis по значительно сниженной стоимости). Существуют и другие поисковые ресурсы, такие как US Title Records, ProtitleUSA и Renomy (для получения информации о коммерческой недвижимости).
Ресурсы, ориентированные на продажу недвижимости, также предоставляют полезную информацию, как правило, подтвержденную официальными данными, причем бесплатно. Обратите внимание на Zillow, Trulia или Realtor.com. Если вас интересует коммерческая недвижимость, зайдите на Loopnet.com.
В Канаде записи в реестре недвижимости ведутся на уровне провинций, и во всех 10 провинциях есть свои онлайн-системы. Вот ссылки на них: Британская Колумбия, Альберта, Саскачеван, Манитоба, Онтарио, Нью-Брансуик, Новая Шотландия, Квебек, Остров Принца Эдуарда и Ньюфаундленд. Как правило, необходимо пройти процедуру регистрации и заплатить сбор, иногда достаточно ощутимый. Существует множество коммерческих служб, которые с радостью займутся поиском информации для вас. Это Title Searchers, EasyPPSA и SpeedySearch. Некоторые провинции предоставляют списки региональных экспертов по недвижимости.
Африка
Список кадастровых и земельных агентств от New America: Этот уникальный список, предоставленный GIJN, был подготовлен в 2018 году американским мозговым центром New America. Он включает названия и адреса соответствующих учреждений в 50 африканских странах. Помимо прочего, в New America действует программа Future of Property Rights («Будущее прав собственности»).
Focus on Land in Africa: Веб-сайт этой неправительственной организации содержит справочную информацию о 16 африканских странах, в том числе об их национальном земельном законодательстве.
Africa Check составил краткие отчеты о состоянии земельного законодательства и реестровых записей в Нигерии и Сенегале (на французском языке).
Trimble’s Land Administration Solutions предлагает карты объектов горнодобывающей промышленности и других концессий в 15 африканских странах.
Согласно статье в Place, правительство Демократической Республики Конго разместило онлайн информацию обо всех свои концессиях на лесозаготовку. Далее говорится: «Республика Конго, как и Камерун, публикует некоторые контракты в печатном виде в своем официальном журнале, хотя и не систематически. Более того, Либерия также публикует свои контракты по лесозаготовкам, а Сьерра-Леоне обязалась раскрывать информацию о большинстве своих сельскохозяйственных контрактов».
Также см. отчет Всемирного банка о благоприятности условий ведения бизнеса и Всемирный индекс открытых данных, представленные в разделе о международных источниках.
Азия/Страны Тихоокеанского региона
В Индии работает национальный портал со ссылками на онлайновые государственные реестры. Каждый штат имеет свою собственную систему для ведения земельного учета/регистрационной информации. Но оцифровка земельных документов не окончена, поэтому необходимо исследование документов в бумажном виде. Для справки предлагаю доклад о процессе регистрации земли.
Land Conflict Watch формирует карту земельных споров в Индии, предоставляя общую картину и освещая подробности каждого конфликта.
Земельные документы Китая теоретически в публичном доступе, но фактически доступны только владельцам и уполномоченным лицам. Частная собственность на землю в Китае не разрешена, однако существует возможность получить право пользования землей. Исследуя Шанхайскую систему, Всемирный банк сообщил адрес онлайн-реестра, но отметил, что доступ ограничен «только посредниками и заинтересованными сторонами».
Аналогичное ограничение распространяется на доступ к реестру и картографической информации в Джакарте, Индонезия. См. выдержку из отчета Всемирного банка о благоприятности условий ведения бизнеса.
На этом фоне реестр Гонконга вполне доступен для изучения.
Что касается Сингапура, посетите этот официальный веб-сайт.
В докладе New America за июль 2018 года приведена информация о стоимости оцифровки земельных документов в провинции Пенджаб в Пакистане. В докладе отмечены проведенные реформы, в том числе, доступность записей через Интернет.
Нюансы земельного законодательства большей части стран Азии отмечены в отчете Всемирного банка о благоприятности условий ведения бизнеса. См. также Всемирный индекс открытых данных.
Что касается Австралии, см. список сайтов по штатам и территориям, приведенный здесь.
Латинская Америка
Записи о земельной собственности в Мексике ведутся в федеральном реестре Registro Público de la Propiedad Federal.
В Бразилии нет национального реестра. На уровне штатов и муниципалитетов любая заинтересованная сторона может запрашивать информацию о записях, и есть возможность получить электронные несертифицированные выписки из многих отделов регистрации недвижимости. См. описание системы Сан-Паулу в этом докладе Всемирного банка.
Колумбия: получите историю смены собственников и свидетельство об отсутствии залога («Certificado de tradición y libertad») в Superintendencia de Notariado y Registro. Любое лицо за определенную плату может запросить выдачу этого свидетельства через веб-сайт Superintendencia de Notariado y Registro, на котором представлена юридическая информация о недвижимости по всей стране.
Аргентина: см. Registro de la Propiedad Inmueble.
Сальвадор, Гватемала, Гондурас, Панама и Никарагуа: для получения подробной информации о реестрах в этих пяти странах ознакомьтесь с этим докладом Всемирной продовольственной организации за 2007 год.
Для получения подробной информации о земельном законодательстве большинства стран Латинской Америки ознакомьтесь с рейтингом Всемирного банка о благоприятности условий ведения бизнеса и другими международными источниками, упомянутыми выше. Всемирный банк в своем отчете часто ссылается на национальные вебсайты и описывает, что там можно найти. См. также Всемирный индекс открытых данных.
Международные источники
Рейтинг Всемирного банка о благоприятности условий ведения бизнеса: в этом объемном материале по оценке препятствий для ведения бизнеса в 190 странах находится обширная информация о земельных реесстрах. Во многих случаях вы найдете ответственное агентство и веб-сайт. Вот путь: нажмите «Рейтинги», затем выберите страну, далее перейдите в раздел «Регистрация собственности». Не обращайте внимания на макро-выводы и выберите страну. В нижней части страницы каждой страны находятся два раздела «Подробности» (Details). Один из них называется «Подробности… Время и стоимость процедуры» (Details … Procedure Time and Cost), а другой – «Подробности… Измерение качества» (Details … Measuring Quality).
Первый в основном описывает национальную систему регистрации собственности, а второй больше касается доступа к информации. В некоторых случаях это информация о прозрачности земельных систем в крупнейшем городе страны. Информация о городской недвижимости является достоверной и включает в себя ссылки на онлайн-базы данных, если таковые имеются. Ссылка на национальный реестр добавляется только в том случае, если город охвачен национальной системой регистрации. Так или иначе, мы получаем обширную справочную информацию и шанс на получение надежной специфической информации по конкретно интересующему объекту. Другой проект Банка, Система оценки управления земельными ресурсами, представляет собой диагностический инструмент, который обеспечивает объективную оценку управления земельными ресурсами в более чем 40 странах. Одним из показателей является «4.4 Обеспечение публичности информации о земельных ресурсах».
Продовольственная и сельхохозяйственная организация Объединенных Наций создала базу данных законодательств разных стран, именуемую FAOLEX. Обратите особенное внимание на раздел «Земля и почва» (land and soil). Кроме того, организация ведет базу данных по гендерным и земельным правам (GLRD), в которой анализируется гендерное неравенство в правах на землю, со списком стран, статистикой по гендерной проблематике и правам на землю и недавно разработанным инструментом правовой оценки (LAT).
Ссылки по земельным вопросам от USAID: этот веб-сайт не только описывает международную помощь по земельным вопросам, оказываемую Соединенными Штатами, но и содержит страницы, посвященные 70 странам. Выберите страну, затем выберите раздел «Земля» (Land). В разделе «Землепользование» (Land Use) прочитайте раздел «Правовые рамки» (Legal Framework) для получения подробной информации о конституционных положениях и законах о правах собственности. Вы также найдете историю использования земли и то, как люди получили права на владение землей. USAID дает свои комментарии по поводу каждой национальной системы и ссылается на другие источники.
Land Portal: на веб-сайте этой неправительственной организации есть раздел «Страны» (Country), в который входят «портфолио» 67 стран (в основном это страны Африки к югу от Сахары, Латинской Америки и Юго-Восточной Азии), которые обеспечивают глубокое понимание вопросов управления земельными ресурсами и землепользования. Раздел «Данные» (Data) содержит ссылки на 37 наборов данных по различным вопросам землепользования и более чем 650 «индикаторов» по конкретным земельным вопросам. Также см. страницу «Проблемы управления земельными ресурсами в контексте». Веб-сайт предлагает превосходную информационную рассылку о новостях землепользования по всему миру.
Всемирный индекс открытых данных: этот ресурс сети Open Knowledge оценивает около 100 стран по открытости 15 типов правительственных данных. Здесь можно найти полезную информацию о земельных вопросах в отдельном государстве. Нажмите на «Места» (Places) в верхней части страницы, а затем на название страны. В «Разбивке» (Breakdown) по каждой стране выберите «Землевладение» (Land ownership), а затем «Метаданные» (Meta data) и/или «Подробности» (Details).
Land Matrix – Всемирная карта инвестиций: эта интерактивная карта объединяет данные о крупномасштабных приобретениях земельных ресурсов, совершенных как инвесторами, так и целевыми странами. Клик на набор данных дает обзор инвесторов (включая название компании и страну происхождения), размер инвестиций и статус проекта. Информация постоянно обновляется, но авторы признают ее неполной, потому что «сделки с землей, как известно, непрозрачны».
LandMark: глобальная платформа коренных и общинных земель, подготовленная этой неправительственной организацией, с географической привязкой отображает информацию о коллективной собственности и использованию земель по всему миру. Она объединяет многочисленные текущие местные, национальные и региональные усилия по картированию и документированию земель коренных народов и общин в рамках единой глобальной платформы.
Investigative Dashboard: на этом ресурсе, созданном Проектом по расследованию коррупции и организованной преступности (OCCRP), представлены несколько земельных реестров в обширном разделе с разбивкой по странам. Отыщите необходимые документы, начав отсюда (нажмите «поиск» для получения опций расширенного поиска, а также почитайте наши рекомендации по использованию базы данных OCCRPData).
Cadastral Template также является интересным сайтом с растущим числом освещаемых стран и большим количеством справочной информации. Эксперты (имена и контактная информация указаны) написали доклады (некоторые более старые, поэтому смотрите на дату) о 57 странах. В них представлена подробная информация об истории и действии режимов регистрации и картирования земель, а также названия соответствующих профессиональных организаций и предложения по реформированию.
Где еще искать?
Изучение записей в земельном реестре – не единственный способ установить собственника земли. Штудирование судебных записей об имущественных спорах, разводах, уплате налогов и банкротствах может также принести результат.
В Соединенных Штатах услуги коммерческих организаций, таких как LexisNexis, могут быть использованы для комплексного исследования не только записей в реестре недвижимости США, но и документов судебных процессов.
Некоторым расследователям повезло обнаружить искомое, используя официальные газеты, вестники и другие публикации госорганов. В них встречаются также запросы по поводу изменения характера землепользования и разрешения на строительство.
Также могут существовать записи о различных типах прав на землю. Например, в Танзании существует портал, который отображает в виде карты распределение прав на разработку месторождений полезных ископаемых.
Кроме того, может оказаться полезной информация о выплате субсидий фермерам. Для поиска информации по странам Европейского Союза, загляните на сайт FarmSubsidy.org, который в начале 2019 года находился в процессе восстановления функции полного поиска. Архив данных находится здесь, а различные более старые архивы также можно найти здесь.
Для получения информации по Соединенным Штатам, загляните в базу данных EWG Farm Subsidy.
Расследователи советуют не полагаться лишь на изучение содержания правительственных документов, а проверять также отчеты и сайты компаний, репортажи в СМИ, рекламные сообщения и социальные сети.
Иногда могут пригодиться аэрофотоснимки. Для доклада под названием «Военным преступлениям не может быть оправдания», неправительственная организация Sentry использовала общедоступные спутниковые снимки из Google Earth Pro для изучения объектов недвижимости в Южном Судане, принадлежащих правительственным чиновникам.
Обратитесь к путеводителю GIJN по использованию спутниковых снимков.
Материалы частных компаний
Чтобы дополнить информацию, полученную из официальных правительственных источников, обратитесь к коммерческим службам, специализирующимся на операциях с недвижимостью.
С развитием так называемого движения proptech (внедрение новых технологий для сделок с недвижимостью), списки выставленного на продажу недвижимого имущества, содержащие разнообразную информацию об объектах, свободно доступны онлайн во все большем и большем количестве стран. Сайты нового типа информируют о способах покупки, аренды, продажи, проектирования, строительства и управления жилой и коммерческой недвижимостью.
Некоторые из этих быстрорастущих онлайн-сервисов по недвижимости взымают плату за информацию, но она может того стоить. В Соединенных Штатах по крайней мере дюжина компаний занимаются сбором и дополнением данных на государственном и местном уровнях.
Зайдите на национальные сайты, такие как Zillow в Соединенных Штатах или Loopnet.com для коммерческой недвижимости в США. Ознакомьтесь с Windeed в Южной Африке, Lianjia в Китае, Magic Bricks в Индии и множеством других веб-ресурсов.
Также существуют сайты, ориентированные на международную недвижимость, такие как Mansion Global от Dow Jones, хотя в основном они специализируются на презентации элитных особняков. В этой категории, обратитесь к Global Listings, где содержится информация о миллионах объектов недвижимости в более чем 100 странах.
Согласно докладу за 2018 год, публикуемый раз в два года Всемирный индекс прозрачности рынков недвижимости, охватывающий 100 стран и 158 городов, показывает «устойчивое улучшение, однако отстающее от быстро растущих ожиданий». Рейтинг составлен чикагской компанией Jones Lang LaSalle, Inc. на основе оценок местных экспертов на основании 186 различных факторов, в том числе семи по информации в реестре (но разбивка по каждому вопросу не предоставляется). В целом, Великобритания занимает первое место по прозрачности, а Венесуэла – последнее.
Кто еще?
Кто имеет доступ к системе и может обладать информацией о недвижимом имуществеауу?
Брокеры по недвижимости, банки, страховые компании и другие организации закономерно заинтересованы в том, чтобы знать, кто покупает и продает.
Потенциальные источники могут варьироваться в зависимости от местных условий. В некоторых странах юристы и эксперты проводят поиск по реестру и оформлению прав на землю. Геодезисты могут разглашать информацию.
Неправительственные организации, занимающиеся вопросами земельных прав, также могут быть полезны. Например, фонд Cadasta Foundation время от времени финансировал проекты, применяющие методы интерактивного картографирования и спутниковую съемку для создания параллельных (или неформальных) реестров в Демократической Республике Конго, Малайзии и других странах. В Нью-Йорке группа по защите прав арендаторов создала сайт, позволяющий установить не только собственников конкретных объектов недвижимости, но и разузнать, что еще им принадлежит.
Личное посещение объектов может принести неожиданные плоды. Что вы можете увидеть?
И вообще, всегда можно поговорить с не в меру любопытными соседями.
Хотите получить больше советов и инструментов для своих расследований? Заходите на страничку GIJN на русском.
Это руководство было составлено Тоби Макинтошем, директором ресурсного центра GIJN. На протяжении 39 лет Тоби работал журналистом и редактором Bloomberg BNA в Вашингтоне, а также редактором некоммерческого веб-сайта FreedomInfo.org. Кроме того, он ведет блог eyeonglobaltransparency.net.